Förderzeitraum

Beim Förderzeitraum kommt es auf den Bauantrag bzw. die Bauanzeige an. Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.08.2018 bei der Baubehörde eingehen und der Bauantrag muss vor dem 01.01.2022 gestellt werden. Insgesamt beträgt der Förderzeitraum also drei Jahre und vier Monate. 

Begünstigt ist allerdings nicht nur die Herstellung, zu der Sie einen Bauantrag bzw. eine Bauanzeige einreichen. Begünstigt ist auch die Anschaffung. Die muss aber im Jahr der Fertigstellung erfolgen. D. h. Sie müssten den neuen Wohnraum im Jahr der Fertigstellung von einem Bauträger erwerben. Letztmals kann die Sonderabschreibung im Veranlagungszeitraum 2026 in Anspruch genommen werden.

Sonder-AfA neben der linearen Abschreibung

§ 7b Abs. 1 EStG des Gesetzes regelt, dass Sie die Sonder-AfA neben der linearen Afa von zwei Prozent erhalten, und zwar für das Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung bis zu fünf Prozent und in den drei Folgejahren jeweils bis zu fünf Prozent. Das macht dann zusammen in vier Jahren 28 Prozent (4 x 5 Prozent Sonder-AfA plus 4 x 2 Prozent reguläre AfA).

Die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA

Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. 

Erwerben Sie eine neue Mietwohnung (das müssen Sie im Fertigstellungsjahr tun), stellen die Anschaffungskosten einschl. Erwerbsnebenkosten Ihre Bemessungsgrundlage dar, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Grund und Boden sind nicht begünstigt. Wenn Sie die neue Mietwohnung selber herstellen, nehmen Sie die Herstellungskosten für das Gebäude. In diese Herstellungskosten dürfen Sie auch die Kosten für Nebenräume aufnehmen, z. B. für eine Garage. Außenanlagen sind von der Sonder-AfA dagegen ausgeschlossen. 

Wichtig: Egal, ob Sie anschaffen oder selbst herstellen. Die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA beträgt maximal 2.000 Euro je qm Wohnfläche. Das ist die Obergrenze. Alles, was über diese 2.000-Euro-Marke hinausgeht, können Sie nur noch linear abschreiben.

Deckelung der Sonder-AfA

Es gilt eine Obergrenze von 3.000 € je m², .Die Sonder-AfA bekommen Sie nämlich nur, wenn die Herstellungskosten maximal 3.000 Euro je qm Wohnfläche betragen. 

Wichtig:  Sobald Sie diese Obergrenze überschreiten, fällt die Sonder-AfA insgesamt weg. Es kommt auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für die Wohnung einschl. Nebenräume an. Die Anschaffungskosten für das Grundstück bleiben bei der 3.000-Euro-Obergrenze genauso außen vor wie Kosten für die Außenanlagen. Einbezogen werden dagegen die Herstellungskosten für Garagen. Etwas anderes gilt, wenn es sich um einen Stellplatz im Außenbereich handelt. Dieser Stellplatz ist Außenanlage – Kosten für die Außenanlage werden bei der 3.000-Euro-Grenze nicht berücksichtigt.

Die Sonder-AfA wird Ihnen nachträglich auch gestrichen, wenn Sie die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro qm Wohnfläche nicht im Jahr der Fertigstellung überschreiten, sondern erst mit nachträglichen Baukosten, die Sie in den ersten drei Jahren nach Ablauf des Jahres der Anschaffung bzw. Herstellung der Mietwohnung aufwenden. Denn diese Kosten müssen Sie einbeziehen, zu den ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten addieren und mit der Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro qm Wohnfläche ver­gleichen. 

Überschreiten Sie innerhalb des Vier-Jahres-Zeitraums (Fertigstellung plus drei Folgejahre) durch nachträgliche Herstellungsarbeiten und -kosten die 3.000-Euro-Grenze, kostet Sie das die Sonder-AfA.

Wohnungen im Ausland sind ebenfalls förderfähig

Um nicht eventuell gegen EU-Recht zu verstoßen, können Sie Sonderabschreibungen auch für ein Objekt in Anspruch nehmen, das im EU-Bereich oder einem Staat belegen ist, der in vergleichbarer Weise Amtshilfe leistet.

Voraussetzungen zur Sonder-AfA

Die Sonder-AfA setzt voraus, dass Sie neuen – bisher nicht vorhandenen – Wohnraum schaffen. D. h.: 

• Sie können ein unbebautes Grundstück bebauen und dort neue Mietwohnungen schaffen.

• Sie können eine Bestandsimmobilie erweitern und dort z. B. das Dachgeschoss ausbauen.

• Sie können an eine Bestandsimmobilie anbauen. 

Wichtig: Eine Nutzungsänderung ist kein Neubau, sie wird über die Sonder-AfA nicht gefördert.

Was Wohnung bedeutet, ist in § 181 Abs. 9 Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Es spielt vor allem beim Dachgeschossausbau eine Rolle. Nach § 181 Abs. 9 BewG ist eine Wohnung eine Zusammenfassung, eine Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein muss, dass dort ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. 

• Diese Wohnräume müssen baulich vom übrigen Wohnbereich abgeschlossen sein.

• Es muss ein eigener getrennter Zugang bestehen.

• Es müssen die notwendigen Nebenräume vorhanden sein, wie Küche, Bad, Dusche, Toilette.

• Die Wohnfläche der Wohnung muss mindestens 23 qm betragen. 

Wichtig: Auch Räume, die zur Wohnung gerechnet werden, allerdings nicht Wohnzwecken dienen, sind in die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung einzubeziehen. Der Gesetzgeber verweist in der Gesetzesbegründung auf das häusliche Arbeitszimmer. Das dient zwar eigentlich nicht Wohnzwecken, ist allerdings in den Wohnbereich integriert. Damit wird auch das, was an Herstellungs- oder Anschaffungskosten auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt, in die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung aufgenommen.

Dabei kommt es nicht darauf an, in welchem Nutzungs- und Funktionszusammenhang die Wohnung zum restlichen Gebäude steht. Somit ist eine Wohnung auch dann begünstigt, wenn in einem bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss eine Wohnung entsteht, die in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem übrigen Gebäude steht (d. h. in dem Gebäude gibt es bereits Wohnungen, die der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen). 

Eine förderfähige neue Wohnung entsteht auch durch Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, wenn dadurch erstmals Wohnungen entstehen, z. B. durch Umbaumaßnahmen an einem bisher betrieblich genutztem Gebäude zu einem Gebäude, das (auch) der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzecken dient.

Sonder-AfA-fähig sind natürlich auch Gebäude, die mehrere Mietwohnungen enthalten. In dem Fall sind die gesamten der linearen AfA zugrunde liegenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes förderfähig. Sie müssen die Kosten nicht auf die einzelnen Wohnungen aufteilen.

Wichtig: Aus der förderfähigen Bemessungsgrundlage müssen Sie prozentual nur die Flächen herausnehmen, die eigen- oder fremdbetrieblichen Zwecken oder eigenen Wohnzwecken dienen.

Entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken

Der Gesetzgeber verlangt, dass Sie das Objekt im Jahr der Fertigstellung und den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken entgeltlich überlassen. Wohnzwecken-Nutzung heißt: Die Räume müssen Menschen zum dauerhaften Aufenthalt als Unterkunft dienen. 

Wichtig: Diese Bedingung ist nicht erfüllt, wenn Sie nur eine vorübergehende Beherbergung haben. Für Ferien- oder Wochenendwohnungen können Sie deshalb keine Sonder-AfA beanspruchen. 

Zu Wohnzwecken genutzte Räume sind

• Wohn- und Schlafräume,

• Küchen und Nebenräume einer Wohnung,

• zur räumlichen Ausgestaltung der Wohnung gehörende Räume, auch wenn sie gemeinsam von den Bewohnern des Mietwohngebäudes genutzt werden (Waschküche, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Fahrradkeller, Kinderwagen-, Abstellräume),

• Garagen, die dem Wohngebäude zugerechnet werden. 

Wichtig: Sie müssen sicherstellen, dass Sie eine entgeltliche Nutzungsüberlassung haben. D. h.: Das Entgelt muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Die 66-Prozent-Grenze müssen Sie in allen zehn Jahren einhalten. Darauf müssen Sie achten, wenn Sie Wohnraum an Angehörige vermieten.

Vermietungszeitraum

Der Gesetzgeber verlangt, dass die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden muss. Geschieht das nicht, wird Ihnen die Sonderabschreibungen insgesamt wieder weggenommen.

Es ist nicht zwingend erforderlich, dass Sie die begünstigte Wohnung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist selbst vermieten. Die Sonder-AfA kann Ihnen erhalten bleiben, wenn Sie die Wohnung zwischenzeitlich verkaufen. Sie müssen nur nachweisen, das der Käufer die Wohnung auch als Wohnraum vermietet.

Aber Vorsicht: die Veräußerung führt innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist dann zur Rückgängigmachung der Sonder-AfA (und Nachversteuerung), wenn Sie den Veräußerungsgewinn nicht versteuern müssen.